我跟朋友開(kāi)玩笑說(shuō)，活久見(jiàn)，這大概是這幾年地產(chǎn)人唯一的甜。

6月13日，也就是昨天，首個(gè)全面取消限購(gòu)的超一線城市出現(xiàn)了，廣州。

意外也不意外。

意外的是，看似還算平穩(wěn)的超一線市場(chǎng)怎么就一下全面放開(kāi)了；不意外的是，如果有這天到來(lái)的時(shí)候，那一定自廣州始。

而且它還不是單一出擊，新的舊的，集結(jié)了一籮筐政策，老廣真的太客氣。

不過(guò)相比廣州地產(chǎn)人，我朋友圈更嗨的是非廣州地產(chǎn)人。

確實(shí)，每到這時(shí)候，留給所有局外人最黏糊的東西不就是遐想么。

所以接下來(lái)會(huì)怎樣，其他三個(gè)會(huì)跟么？

別急，我們?nèi)タ纯催@次廣州全面放開(kāi)到底是基于一個(gè)怎樣的背景，看完你就有答案了。

一

首先，廣州的成交并不差。這里的不壞我分兩條線說(shuō)。

首先是廣州新房。

今年一季度，廣州新房成交14453套，這個(gè)數(shù)字對(duì)比2022年、2023年同期確實(shí)低了，但跟過(guò)去三年各季度相比，不算跌相難看的數(shù)字。

同比2024年一季度，還漲了39%。

數(shù)據(jù)源：克而瑞廣州

所以今年的新房數(shù)據(jù)不算難看。

其次是這里的二手住宅的成交。

這個(gè)數(shù)據(jù)更好看，1～5月二手住宅網(wǎng)簽了46722套，同比漲幅17.82%。

其中，5月網(wǎng)簽了9228套，同比漲幅16.79%。

數(shù)據(jù)源：廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)

總而言之，這個(gè)超一線市場(chǎng)不管是一季度還是1～5月市場(chǎng)還算平穩(wěn)。

最不濟(jì)，哪怕這些數(shù)據(jù)還有點(diǎn)灰色空間，你也會(huì)發(fā)現(xiàn)，這樣的成交量也不算太跌份。

那就比較蹊蹺了，數(shù)據(jù)還在，為什么還出政策？

二

其實(shí)量是表面，真正區(qū)分市場(chǎng)熱度的是表面之下的價(jià)格。

價(jià)格維度不出意外是各地樓市比較難找到的數(shù)據(jù)，尤其是廣州。

廣州和深圳的成交量都得通過(guò)中介協(xié)會(huì)這類機(jī)構(gòu)發(fā)布，但價(jià)格才是觸發(fā)這次放開(kāi)的關(guān)鍵因素。

廣州市成交量最高的小區(qū)，是擁有近百棟樓的奧林匹克花園。

?貝殼廣州

這里的中介跟我說(shuō)，他同事去年上半年上車了一套兩房戶型。

到今年的現(xiàn)在，已經(jīng)跌去10%左右，如果是200萬(wàn)元的房子，就跌沒(méi)了近20萬(wàn)元。

這樣的情況對(duì)于全市而言，太過(guò)熟悉。

我通過(guò)特殊渠道，還是找到了靠譜的廣州市二手網(wǎng)簽均價(jià)走勢(shì)。

從近一年的數(shù)據(jù)來(lái)看，對(duì)比去年6月，下滑了12.4%。

數(shù)據(jù)源：房見(jiàn)（綜合貝殼廣州、樂(lè)有家廣州網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)）

我們先不對(duì)比其他一線城市，單就廣州城市的普通購(gòu)房者而言，一年的時(shí)間，價(jià)格下探十個(gè)點(diǎn)以上，一個(gè)月的時(shí)間，價(jià)格能下探七個(gè)點(diǎn)，這價(jià)格走勢(shì)真的不是普通購(gòu)房者能吃得消的。

更讓我覺(jué)得夸張的是這里的議價(jià)空間，也就是掛牌價(jià)和成交價(jià)的距離。

最先讓我意外的是奧林匹克花園。

掛牌價(jià)和成交價(jià)近乎是割裂狀態(tài)，達(dá)到了40%以上的價(jià)差，就仿佛你掛你的，我出我的，開(kāi)口恨不得對(duì)半砍。

數(shù)據(jù)源：房見(jiàn)（綜合貝殼廣州、樂(lè)有家廣州網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)）

后來(lái)我去找了全市議價(jià)空間，奧林匹克花園的數(shù)據(jù)雖然極端，但放在廣州市場(chǎng)也合理。

因?yàn)檫@里是全市議價(jià)空間達(dá)30%以上的數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)源：房見(jiàn)（綜合貝殼廣州、樂(lè)有家廣州網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)）

同數(shù)據(jù)源、同數(shù)據(jù)口徑下，我找出了上海的，差不多在15%上下浮動(dòng)。

數(shù)據(jù)源：房見(jiàn)（綜合貝殼廣州、樂(lè)有家廣州網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)）

所以40%左右的價(jià)差是什么，這是房東心態(tài)接近崩掉的狀態(tài)。

換句話說(shuō)，現(xiàn)在的廣州市場(chǎng)，從表面看量還不錯(cuò)，但下沉到價(jià)格層面，都是波瀾。

這也是為什么在成交量還可以的情況下，你會(huì)看到它突然放開(kāi)。

不過(guò)更重要的一點(diǎn)你已經(jīng)看到了，放開(kāi)的前提必須是市場(chǎng)成交量不好么？

不需要。

三

所以你說(shuō)廣州的政策門檻低我是不答應(yīng)的。

雖然往上倒推幾次新政放開(kāi)：認(rèn)房不認(rèn)貸、放開(kāi)單身限購(gòu)、進(jìn)一步放開(kāi)單身限購(gòu)，它都跑前面，但很多時(shí)候你去細(xì)看數(shù)據(jù)，它比誰(shuí)都清楚問(wèn)題的迫切性。

而且精明如廣州，它知道得比所有人都早。

房源端、客源端的數(shù)據(jù)，它是知道得最全面且最真實(shí)的。

二手市場(chǎng)的庫(kù)存早在4月就來(lái)到近半年高峰，同時(shí)，掛牌價(jià)卻來(lái)到近1年來(lái)的冰點(diǎn)。

數(shù)據(jù)源：房見(jiàn)（綜合貝殼廣州、樂(lè)有家廣州外網(wǎng)展示房源）

庫(kù)存積壓帶來(lái)的成交萎靡，房東知道得更早。

所以從很早開(kāi)始，房東們的調(diào)價(jià)動(dòng)作就已經(jīng)預(yù)示了后續(xù)的價(jià)格走勢(shì)。

今年以來(lái)，選擇調(diào)價(jià)的房東里，降價(jià)動(dòng)作愈演愈烈。

外網(wǎng)掛出來(lái)的接近11萬(wàn)套的掛牌數(shù)據(jù)里，降價(jià)的房東越來(lái)越多。

數(shù)據(jù)源：房見(jiàn)（綜合貝殼廣州、樂(lè)有家廣州網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)）

更嚴(yán)重的是，斷供的人開(kāi)始變多。

廣州奧林匹克公園的中介跟我說(shuō)，他現(xiàn)在看到五年前跟他買奧園的顧客都盡量躲著走。

這些踩在高點(diǎn)的房東，280萬(wàn)元買進(jìn)的房子現(xiàn)在只剩180萬(wàn)元。

這位在這個(gè)板塊做了近十年的中介還是第一次聽(tīng)到，身邊的斷供案例開(kāi)始變多。

這樣的數(shù)據(jù)我還能找出很多。

因?yàn)橹灰F(xiàn)象存在，數(shù)據(jù)就只是反饋，而且還是連成片的反饋。

從房源量到成交量，從調(diào)價(jià)動(dòng)作到議價(jià)空間，從新房到二手房，甚至租賃，都是如此。

所以廣州選擇全面放開(kāi)，其實(shí)理由很充分。而且廣州也確實(shí)很早就放開(kāi)了。

這次我們看到的是打著括號(hào)的意見(jiàn)稿。但其實(shí)，早在去年10月，在實(shí)操層面，廣州就接近全部放開(kāi)的狀態(tài)。

沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有誰(shuí)會(huì)因?yàn)樯绫?wèn)題在廣州買不了房。

房東這邊也是，只要掛牌了自己的房屋，再購(gòu)買就算首套。

而且你返回去再看看它的政策：不僅放開(kāi)了限購(gòu)限售，從首付到公積金、從城中村到舊城改造，幾乎抓緊一切政策紅利，盡一切所能的刺激需求。

哪怕細(xì)化到產(chǎn)品層面，你也會(huì)看到，這兩年廣州市場(chǎng)產(chǎn)品力的異軍突起。

不管是不是本土房企，都拿出了領(lǐng)先全國(guó)的產(chǎn)品力面對(duì)市場(chǎng)，尤其是保利。

可能連續(xù)幾年因?yàn)轫?xiàng)目的關(guān)系，我們會(huì)去觀察廣州以及當(dāng)?shù)氐母鞣N產(chǎn)品。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們?cè)诠珔^(qū)、產(chǎn)品端的顆粒度都有極大提升。

而這樣的提升也確實(shí)肉眼可見(jiàn)地帶來(lái)了更高維度的居住氛圍。

所以，變化其實(shí)來(lái)得比我們想象的早，也比我們想象的影響更深。

四

為什么說(shuō)廣州勇呢？

因?yàn)榻裉鞆V州面對(duì)的樓市情況并不僅僅出現(xiàn)在廣州。

在成交量基本面穩(wěn)定的同時(shí)，價(jià)格可能跟我們的預(yù)期還有點(diǎn)差別。

這背后，掛牌庫(kù)存到達(dá)的歷史水位、房東調(diào)價(jià)動(dòng)作里降價(jià)房東的占比……其實(shí)是如出一轍的。

寫到這里，我同事在群里發(fā)了個(gè)截圖。

這應(yīng)該是比這次廣州全面取消限購(gòu)更有影響力的一件事。

主要是因?yàn)檫@句話：更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

止跌回穩(wěn)這四個(gè)字，自從去年9月26日首次出現(xiàn)，其帶來(lái)的市場(chǎng)余波還歷歷在目，這幾乎是為市場(chǎng)硬性兜底的一句話。

時(shí)隔一年多，當(dāng)我們返回頭去看過(guò)去一年發(fā)生的種種，不知道你作何感想。

在我看來(lái)這幾乎是近十年最大力度的一次調(diào)控。

全國(guó)各地，尤其是超一線城市的成交量幾乎在以最快速度回血，這也真的讓市場(chǎng)做到了階段性回穩(wěn)。

而今，當(dāng)我們看到止跌回穩(wěn)2.0的時(shí)候，也許新一輪改變正在來(lái)的路上。

而這輪改變到底改的是什么也不難猜測(cè)，廣州就是個(gè)很好的例子。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克麗麗